Si estás con las ganas de comprar una vivienda en Italia, acá te cuento todos los detalles bajo mi experiencia.
Comprar una casa en Italia es el sueño de muchas personas, ya sea para disfrutar de sus hermosos paisajes, su rica historia, tener un lugar para ir de vacaciones o simplemente para vivir en uno de los países más fascinantes del mundo. Sin embargo, el proceso de compra de una propiedad en Italia puede ser un poco complejo, especialmente si eres extranjero, aunque tengas la ciudadanía. En esta guía te explico los pasos esenciales para adquirir una casa en Italia de manera exitosa y sin tanto estrés.
Si eres ciudadano de la Unión Europea, tienes los mismos derechos que los italianos para comprar una casa. En mi experiencia, mi mamá compró un departamento en Torino, Italia y yo la acompañé en todo el proceso, así que acá te cuento cómo fue, eso sí nosotras hicimos todo como ciudadanas italianas.
Antes de viajar a Italia
Zona en Italia: Antes de ir a Italia a hacer la compra en persona, es importante revisar el lugar y la zona donde quieres adquirir la vivienda, ya que algunas zonas son más caras que otras y algunas pueden ser más peligrosas. También ver si tienen buena conectividad en transporte público, ya que algunos pueblos en Italia quedan bastante alejados y hay pocos buses.
Banco: Otro punto importante es tener claro cómo vas a llevar tu dinero a Italia para hacer la compra. En nuestro caso hicimos transferencia de banco chileno a banco italiano con código SWIFT. En Italia, si vas a abrir cuenta corriente, yo recomiendo el banco Unicredit. No recomiendo el Banco Poste, ya que es complicado tener acceso a hablar con un ejecutivo si es que ocurre algún problema.
Mandato general: Si puedes, deja un mandato general a alguien de confianza en Chile, que en caso de algún problema con el dinero, esa persona pueda ir en representación tuya al banco para hacer trámites.
Documentos: En nuestro caso no nos pidieron documentos para demostrar de donde venía el dinero, pero puede pasar que en el banco en Italia si te pidan demostrar de donde provienen los fondos, así que te recomiendo tener esos papeles apostillados desde Chile. Si son documentos bancarios, se apostillan en el Ministerio de Justicia.
En Italia
Agencia inmobiliaria: Si vas a comparar a través de agente inmobiliario, debes preguntar siempre cual es la comisión que cobran. Usualmente es de 4.000 euros más IVA, pero hay algunas agencias que pueden cobrar más. El IVA es el 22%. Asegúrate de elegir un agente con licencia, registrado en la Cámara de Comercio local.
Revisar la vivienda: Una vez elijas qué lugar quieres comprar, te recomiendo revisar si tiene deudas, créditos impagos, o problemas de planimetría. Para eso, debes ingresar a la Agenzia delle Entrate y descargar el documento que se llama Visura Catastale. En ese documento vas a ver los datos identificativos y de ingresos de los bienes inmuebles (terrenos y edificios) y los datos personales de las personas físicas o jurídicas titulares de los bienes inmuebles.
Propuesta y contrato: Una vez hayas elegido la vivienda, tienes que hacer una propuesta al propietario. Esto se hace a través del agente inmobiliario y se llama proposta d'acquisto. Si el vendedor acepta, el próximo paso es firmar un contrato preliminar de compraventa (compromesso o contratto preliminare), que incluye los términos de la transacción y un depósito inicial llamado caparra. Después de esto viene la firma del pre-contratto y el pago de otro monto de la vivienda. Finalmente se firma el atto di provenienza, que es la escritura de la vivienda. Esto se hace en la oficina de un Notario, ya que actúa como ministro de fe y se encarga de revisar todos los documentos de la vivienda para que esté todo en orden. En ese minuto la vivienda se traspasa y se paga el saldo final. El notario registrará el cambio de propiedad en la oficina de la Agenzia delle Entrate.
Costos: Al comprar una propiedad en Italia, además del precio de la casa, debes tener en cuenta varios costos adicionales:
Impuestos: Si es tu primera residencia (Prima casa) , pagarás un impuesto de registro (imposta di registro) reducido del 2%, si no es tu primera vivienda o si no resides en Italia, el impuesto será del 9% sobre el valor de la vivienda.
Honorarios Notariales: Varían entre el 1% y el 2% del precio de la propiedad. Pero acá se deben sumar otros impuestos como: Imposta di Registro, Imposta Ipotecaria, Imposta Catastale y Visura Catastale que hace el notario. Estos impuestos también serán de acuerdo a si es tu primera residencia en Italia como ciudadano italiano.
Honorarios del Agente Inmobiliario: Suelen ser 4.000 euros más IVA. Algunas agencias cobran más.
Comprar casa en Italia puede ser un proceso estresante para quienes venimos de afuera, pero con la ayuda de los profesionales adecuados, puedes hacer de esto un trámite menos terrible. Si quieres estar seguro del lugar que estás comprando, puedes optar a tener una asesoría con un notario para que revise la propiedad antes de firmar y así te resuelve todas las dudas que tengas. Nosotros hicimos eso y lo recomiendo para tener la tranquilidad de que la vivienda está en orden y sin deudas.
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